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Alienação Fiduciária

Nas transações de compra e venda de imóveis, especialmente rurais (mas também vale para os urbanos), é comum que as partes (comprador e vendedor) estipulem prazos longos para pagamento total do preço ajustado, justamente pelo fato de que os valores envolvidos são elevados.

Alguns optam pela formalização de instrumento particular de compromisso de compra e venda, sem que seja levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis (contrato de gaveta). Outros optam por maior segurança e exigem que a transação seja realizada por meio de Escritura Pública de Compra e Venda, a qual deverá ser levada a registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Nesses casos, as partes incluem, uma cláusula chamada de “resolutiva expressa” em que o inadimplemento do comprador permitirá ao vendedor exigir a resolução (desfazimento) do negócio. Mas, caso o vendedor escolha desfazer o negócio ou exigir o pagamento do ajustado, será preciso recorrer ao judiciário o que exigirá altos custos, além de espera por tempo indeterminado até que haja solução.

De modo diverso, há uma alternativa há muitos anos utilizada por instituições financeiras, e que também pode ser utilizada entre particulares, que é a constituição de garantia de alienação fiduciária do imóvel. Com a alienação fiduciária o imóvel continua a ser de propriedade do vendedor até que o preço ajustado seja pago pelo comprador, oportunidade que a propriedade será, de fato, transferida ao comprador.

Até o pagamento do preço ajustado, o comprador detém tão somente a posse direta sobre o bem e o vendedor permanece com a posse indireta. A grande diferença desse procedimento está no fato de que não é necessário recorrer ao judiciário para que o vendedor receba o preço ajustado ou tenha o imóvel de volta. Todo o procedimento se dá através do Cartório de Registro de Imóveis competente. Em caso de inadimplemento, o comprador (devedor) receberá uma notificação para que no prazo de quinze dias pague o valor em atraso, bem como todos os encargos, acessórios e impostos.

Caso o devedor não cumpra com a obrigação, após ser notificado, a propriedade restará consolidada em nome do credor. Ainda será necessário que o imóvel passe, em duas oportunidades distintas, pelo processo de leilão extrajudicial a fim que seja vendido e o valor arrecadado revertido para o pagamento do crédito devido. Na primeira oportunidade, o imóvel deverá ser vendido pelo valor que constar da escritura para esse fim específico. Na segunda, o valor mínimo admitido será o do valor do débito, acrescido de despesas e encargos. Caso não haja sucesso na venda por leilão extrajudicial, o credor dará quitação da dívida ao devedor, permanecendo, pois, com o imóvel.

Comparando os instrumentos tradicionais de venda e compra e de constituição de garantias, não há dúvidas de que a opção pela utilização de escritura pública com garantia de alienação fiduciária em caso de compra e venda de imóvel rural (e urbano) a serem pagos em prestações é a opção que oferece maior segurança e agilidade no recebimento do preço ajustado.

Fonte: AgroDbo, 2016.